O que é manutenção predial e quais os principais serviços? Entenda

Além de detectar e corrigir problemas, a manutenção predial ajuda a prevenir falhas para manter a funcionalidade das construções, atender exigências de segurança e garantir vida longa às edificações.

Toda construção deve ser submetida a esses tipos de serviços ao longo de sua vida útil. Do contrário, o edifício corre o risco de perder sua capacidade funcional, e expor os usuários a situações de insalubridade e insegurança, além de desvalorizar o patrimônio.

Como fazer a gestão de manutenção de um condomínio?

Em condomínios, negligenciar a manutenção pode resultar em responsabilização civil de proprietários, síndicos e administradores. Para evitar problemas, um plano de gestão deve ser implantado, começando com a realização da inspeção predial.

A partir daí o síndico e/ou administradora passam a ter uma espécie de radiografia da situação real do prédio no que diz respeito à funcionalidade, atendimento às normas técnicas, presença de falhas e/ou falhas. Fazendo uma analogia com a medicina, a inspeção é como um check-up. Todos os sistemas que compõem a edificação são analisados, da cobertura ao subsolo.

“A inspeção predial é base para a criação do programa de manutenção preventiva e corretiva”, explica a engenheira Rejane Berezovsky, diretora do Ibape-SP. Segundo ela, nessa etapa, é bastante comum a identificação de danos em sistemas de impermeabilização, instalações elétricas e hidráulicas, e fachadas.

Graus de risco

Além de detectar problemas, a inspeção predial permite classificar eventuais falhas quanto ao risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio. Dessa forma, as intervenções podem ser programadas em função de seu grau de criticidade.

As falhas podem ser:
  • Críticas – Implicam em danos à saúde e à segurança das pessoas e/ou ao meio ambiente, perda excessiva de desempenho causando possíveis paralisações, comprometimento sensível de vida útil e desvalorização acentuada. Esse tipo de falha exige intervenção imediata.
  • Regulares – Promovem perda de funcionalidade sem prejuízo à operação direta de sistemas, redução pontual de desempenho, deterioração precoce e pequena desvalorização. Esse tipo de problema requer programação e intervenção em curto prazo.
  • Mínimas – Causam pequenos prejuízos à estética ou à atividade programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e regulares. “São anomalias de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário, recomendando programação e intervenção a médio prazo”, explica Berezovsky.

Montando um plano de manutenção predial

O programa de manutenção predial deve ser elaborado de acordo com a ABNT NBR 5674:2012 Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão da manutenção. Ele deve considerar as características das edificações, como tipologia, uso efetivo, tamanho e complexidade, localização e implicações no entorno.

O plano de manutenção é ideal para se antecipar e prevenir possíveis problemas.
Foto/Imagem: This Is Me/shutterstock

Em empreendimentos novos, as correções devem seguir o manual de uso e operação do projeto fornecido pela construtora em atendimento a ABNT NBR 14.037:2011 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações. O não cumprimento dessas ações nesses casos pode implicar em perda da garantia por parte da construtora.

O plano de manutenção predial deve englobar todos os componentes do edifício, incluindo estrutura, alvenarias, revestimentos, instalações (hidráulicas, elétricas, de combate a incêndio e gás), ventilação, máquinas e equipamentos (elevadores, escadas rolantes, bombas etc).

Manutenção preditiva, preventiva e corretiva

Para cada item, devem ser previstas atividades de manutenção preditiva, preventiva e corretiva.

A manutenção preditiva inclui atividades que visam o estudo de sistemas e equipamentos que compõem a edificação, com análises de seus comportamentos em uso. O objetivo é apontar eventuais danos, além de direcionar e programar os procedimentos de manutenção preventiva.

Já a manutenção preventiva, por sua vez, contempla atividades planejadas de controle e monitoramento que prezam a conservação dos bens, elementos e equipamentos que formam as edificações. A ideia é reduzir ou impedir falhas de desempenho.

Por fim, há a manutenção corretiva, que inclui ações emergenciais e sem planejamento, necessárias para permitir a continuidade do uso do sistema, elementos ou equipamentos das empresas.

Além da periodicidade de cada atividade de manutenção, o planejamento deve detalhar os controles a serem empregados para garantir a realização dos serviços. Também precisa especificar se as intervenções devem ser realizadas por empresa capacitada e/ou especializada ou pela equipe de manutenção local.

Vale lembrar que a execução de muitos serviços de manutenção de edificações exige responsabilidade técnica de empresa e profissional habilitado.

Referências técnicas

Há algumas normas técnicas essenciais para a gestão da manutenção predial. A primeira delas é a ABNT NBR 5674:2012 Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção.

A segunda é a ABNT NBR 15.575:2013 Edificações habitacionais – Desempenho. Esse texto engloba conceitos como vida útil das construções e garantia legal, e define responsabilidades de projetistas, construtores, incorporadores e fornecedores de produtos, bem como dos usuários.

Também tem relevância a recém-elaborada ABNT NBR 16.747 Inspeção Predial, que traz diretrizes, conceitos, terminologia, requisitos e procedimentos. Essa norma deve entrar em vigor ainda em 2019.

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COLABORAÇÃO TÉCNICA

Rejane Saute Berezovsky – Engenheira civil pela Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul (PUC-RS). É sócia-diretora do escritório RSB Engenharia e Avaliações, coautora dos livros “Vistoria de Vizinhança” e “Inspeção Predial Check-up Predial: Guia da boa manutenção”. Também é diretora do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape-SP).

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