Como montar um plano de manutenção de facilities?

Implantar uma rotina de manutenção é uma parte importante da gestão de facilities. Essa organização é a chave para assegurar um ambiente ideal para as operações e, quando eficiente, ajuda a reduzir custos com paradas não programadas, a minimizar acidentes e a alavancar os índices de confiabilidade dos ativos.

Além de dar uma previsão, o plano de manutenção de facilities é um documento que registra todas as atividades de apoio.

Também relaciona as estruturas mais críticas, a periodicidade das intervenções, os materiais e peças que deverão ser utilizados, as equipes responsáveis pela execução das atividades e, finalmente, os controles aplicáveis para garantir que tudo tenha sido realizado conforme as melhores práticas.

Para auxiliar na criação desse tipo de projeto, separamos algumas dicas de como montar um plano de manutenção de facilities. Veja abaixo!

Plano de manutenção preventiva

A manutenção preventiva é aquela realizada periodicamente ou de acordo com critérios prescritos, com o propósito de reduzir a probabilidade de falha ou a degradação do funcionamento de uma instalação ou componente.

Em edificações, ela pode ocorrer, por exemplo, em equipamentos como elevadores, esteiras e escadas rolantes, aparelhos de ar-condicionado, bem como em instalações hidráulicas e elétricas.

O plano de manutenção preventiva deve descrever as ações necessárias para garantir a disponibilidade dos equipamentos.

Plano de manutenção preditiva

Também é importante incluir práticas preditivas. Ainda mais à frente da prevenção, esse tipo de manutenção permite a detecção de qualquer funcionamento anormal antes que uma parada não programada ocorra no equipamento.

A manutenção preditiva pode ser feita com o auxílio de instrumentos e testes periódicos que indiquem pressão, temperatura, vibração, tensão, corrente elétrica etc.

Ao verificar esses dados, o gestor tem condições de analisar as tendências e de se antecipar diante ao aparecimento de defeitos ou falhas.

Por definição, enquanto a manutenção preventiva é responsável pela checagem periódica dos componentes das máquinas, a preditiva acompanha parâmetros capazes de indicar a necessidade de ajustes e troca das peças.

O plano de manutenção de facilities é importante e auxilia no registro de todas as atividades de apoio
Foto/Imagem: ZoranOrcik/shutterstock

Como implantar um plano de manutenção?

“É crucial que o plano de manutenção de facilities considere as características e particularidades de cada instalação”, diz o engenheiro Paulo Roberto Walter, diretor executivo da Lima Walter.

Ele lembra que os serviços de facilities se aplicam aos mais diversos segmentos industriais, cada qual com um tipo de criticidade. “As exigências e condições de manutenção em uma indústria são diferentes das aplicáveis a hospitais e a prédios comerciais”, exemplifica Walter.

Mas, de modo geral, um plano de manutenção deve:

  • Analisar a matriz de criticidade para definir os ativos prioritários e organizar as ordens e solicitações de serviço
  • Programar os horários das intervenções, evitando interdições e paradas que prejudiquem a operação
  • Informar as equipes sobre a atuação da equipe de manutenção. Aqui, o objetivo principal é evitar que sejam abertas solicitações de serviço desnecessárias
  • Segmentar as ordens e solicitações de serviço, ou seja, distinguir inspeções rotineiras, manutenções preditivas, intervenções preventivas e corretivas
  • Definir o tempo de duração previsto para cada atividade de manutenção e a quantidade de recursos necessários em cada uma delas
  • Gerenciar a compra de insumos e a manutenção do estoque.

Apoio tecnológico

Uma das dificuldades para quem elabora planos de manutenção diz respeito à programação dos serviços. Afinal, além de garantir a disponibilidade dos equipamentos, o gestor deve se preocupar em minimizar, ao máximo, eventuais transtornos à operação.

Em centros de compras, por exemplo, o plano deve prever que as intervenções ocorram no período noturno, de modo que não comprometa o funcionamento do setor. Já em hospitais, que atuam por 24 horas, é importante focar na setorização das atividades.

“É fundamental ter uma visão estruturada da distribuição dessas manutenções ao longo do tempo”, diz Hamilton Quirino, diretor de operações do segmento corporativo na Sodexo On-Site Brasil.

Ele ressalta a necessidade de avaliar cuidadosamente o que, como e quando o processo será executado, levando em conta quais as ferramentas, os equipamentos de proteções individuais e coletivas, treinamento das equipes etc.

Outro desafio imposto aos profissionais é a necessidade de compatibilizar uma infinidade de normas, leis e dispositivos em suas ações. “O gestor de facilities precisa conhecer desde normas relacionadas à segurança no trabalho até legislações de âmbito municipal, estadual e federal”, conclui Walter.

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COLABORAÇÃO TÉCNICA

Paulo Roberto Walter – Graduado em engenharia elétrica com MBA em finanças pela PUC-Rio. É diretor executivo da Lima Walter Consultoria e Planejamento e consultor em gestão da mudança ISO 55000 (Sistema de Gestão de Ativos).

Hamilton Quirino – Engenheiro civil com MBA em gestão de negócios internacionais, é diretor de operações segmento corporativo na Sodexo On-Site Brasil.

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