Como montar um plano de manutenção de facilities?

Implantar uma rotina de manutenção é uma parte importante da gestão de facilidades. Primeiro porque ela é chave para assegurar um ambiente ideal para as operações. Depois porque a manutenção eficiente contribui para reduzir custos com paradas não programadas, minimizar acidentes e alavancar os índices de confiabilidade dos ativos.

Mais do que dar uma previsão, o plano de manutenção é um documento que registra todas as atividades de manutenção. Ele elenca as estruturas mais críticas, a periodicidade das intervenções, os materiais e peças que deverão ser utilizados, as equipes responsáveis pela execução das atividades e, finalmente, os controles aplicáveis para garantir que tudo foi realizado de acordo com as melhores práticas.

PLANO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA

Todo plano de manutenção deve descrever as ações preventivas necessárias para garantir a disponibilidade dos equipamentos. A manutenção preventiva é aquela realizada periodicamente ou de acordo com critérios prescritos, com o propósito de reduzir a probabilidade de falha ou a degradação do funcionamento de uma instalação ou componente.

Em edificações, a manutenção preventiva pode ocorrer, por exemplo, em equipamentos como elevadores, esteiras e escadas rolantes, aparelhos de ar-condicionado, bem como em instalações hidráulicas e elétricas.

PLANO DE MANUTENÇÃO PREDITIVA

Além da manutenção preventiva, é importante incluir práticas preditivas. Ainda mais à frente da prevenção, esse tipo de manutenção permite a detecção de qualquer funcionamento anormal antes que uma parada não programada ocorra.

A manutenção preditiva pode ser feita com o auxílio de instrumentos e testes periódicos que indicam pressão, temperatura, vibração, tensão, corrente elétrica, entre outros fatores. Ao analisar essas informações, o gestor tem condições de analisar tendências e se antecipar ao aparecimento de defeitos.

Por definição, enquanto a manutenção preventiva é responsável pela checagem periódica dos componentes das máquinas, a preditiva acompanha parâmetros capazes de indicar a necessidade de ajustes e troca das peças.

Funcionários discutindo o plano de manutenção de uma indústria.

COMO IMPLANTAR UM PLANO DE MANUTENÇÃO?

“É crucial que o plano de manutenção de facilities considere as características e particularidades de cada instalação”, diz o engenheiro Paulo Roberto Walter, diretor executivo da Lima Walter. Ele lembra que os serviços de facilities se aplicam aos mais diversos segmentos industriais, cada qual com um tipo de criticidade. “As exigências e condições de manutenção em uma indústria são diferentes das aplicáveis a hospitais e a prédios comerciais”, exemplifica Walter.

Mas, de modo geral, um plano de manutenção deve:

  • Analisar a matriz de criticidade para definir os ativos prioritários e organizar as ordens e solicitações de serviço
  • Programar os horários das intervenções, evitando interdições e paradas que prejudiquem a operação
  • Informar as equipes sobre a atuação da equipe de manutenção. Aqui, o objetivo principal é evitar que sejam abertas solicitações de serviço desnecessárias
  • Segmentar as ordens e solicitações de serviço, ou seja, distinguir inspeções rotineiras, manutenções preditivas, intervenções preventivas e corretivas
  • Definir o tempo de duração previsto para cada atividade de manutenção e a quantidade de recursos necessários em cada uma delas
  • Gerenciar a compra de insumos e a manutenção do estoque.

APOIO TECNOLÓGICO

Uma das dificuldades para quem elabora planos de manutenção diz respeito à programação dos serviços. Afinal, além de garantir a disponibilidade dos equipamentos, o gestor deve se preocupar em minimizar, ao máximo, eventuais transtornos à operação.

Em centros de compras, por exemplo, o plano de manutenção deve prever que as intervenções ocorram no período noturno, de modo a não comprometer o seu funcionamento pleno. Já em hospitais, que têm funcionamento 24 horas, o plano tende a focar na setorização das atividades.

“É fundamental ter uma visão estruturada da distribuição dessas manutenções ao longo do tempo”, diz Hamilton Quirino, diretor de operações do segmento corporativo na Sodexo On-Site Brasil. Ele ressalta a necessidade de avaliar cuidadosamente o que, como e quando o processo será executado, levando em conta as ferramentas necessárias, os equipamentos de proteções individuais e coletivas, treinamento das equipes etc.

Outro desafio imposto aos profissionais é a necessidade de compatibilizar uma infinidade de normas, leis e dispositivos em suas ações. “O gestor de facilities precisa conhecer desde normas relacionadas à segurança no trabalho até legislações de âmbito municipal, estadual e federal”, cita Walter.

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COLABORAÇÃO TÉCNICA

Paulo Roberto Walter – Graduado em engenharia elétrica com MBA em finanças pela PUC-Rio. É diretor executivo da Lima Walter Consultoria e Planejamento e consultor em gestão da mudança ISO 55000 (Sistema de Gestão de Ativos).

Hamilton Quirino – Engenheiro civil com MBA em gestão de negócios internacionais, é diretor de operações segmento corporativo na Sodexo On-Site Brasil.

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